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Lors du départ du locataire, il est indispensable de faire un état des lieux du logement. Cela permettra de différencier l’usure normale et les dégradations imputables au locataire comme au bailleur. Toutefois, cela ne se fait pas à la légère et il faut prendre en considération les chiffrages des réparations locatives.
L’obligation de faire un état des lieux
Depuis la loi Alur, il est impératif (renseignez-vous aussi sur votre cadastre gouv ) de faire des états des lieux d’entrée et de sortie . Cette visite consiste à évaluer pièce par pièce le logement loué ainsi que chaque recoin. Cela permet de définir si l’état des lieux de sortie est similaire à l’état des lieux d’entrée. Il sera ainsi plus simple de déterminer la responsabilité de chaque partie en cas de dégradations constatées. Si vous habitez la région parisienne, on vous conseille de faire appel à une société spécialisée dans l’état des lieux Paris car les litiges sont plus fréquents dans la capitale.
Pour vérifier l’état du logement, il faut éditer un document en double exemplaire, que le propriétaire-bailleur et le locataire doivent avoir.
L’état des lieux doit comporter les informations suivantes :
- La nature de l’état des lieux ;
- La date de la visite ;
- L’adresse du bien ;
- Le nom et l’adresse de chaque partie ;
- Les relevés des compteurs ;
- La remise des clés ;
- Une description précise du bien : mauvais état, bon état, moyen ;
- La signature des deux parties.
Pourquoi faire des chiffrages des réparations locatives ?
L’état des lieux doit désormais être inscrit dans le contrat de location ou de bail précaire ou de bail, qu’il s’agisse d’une location à usage d’habitation (d’ailleurs avez-vous déjà effectué votre demande apl ?) ou commercial. Si l’agent immobilier ou l’huissier constate que les dégradations sont imputables à un mauvais entretien du locataire alors, lors de l’état des lieux de sortie, il faut effectuer des chiffrages des réparations locatives précis pour évaluer le montant des travaux (découvrez ma prime renov 2021 ) à effectuer.
Ce document est essentiel dans le cadre d’éventuelles poursuites, surtout si la valeur des travaux dépasse le montant du dépôt de garantie.
Le chiffrage reparations locatives constitue une sécurité pour les deux parties. Il va protéger le locataire contre le bailleur voulant lui imposer des travaux abusifs. Aussi, il peut dissuader le locataire de ne pas payer son loyer.
Comment chiffrer les retenues ?
Il est impératif de remettre un justificatif du prix de l’article remis en état pour se protéger de tout litige. Cela permettra d’assurer la restitution du dépôt de garantie :
- Le justificatif du coût : Le coût de la remise en état doit être prouvé par une facture (voir facture énergétique : total direct energie mon compte ) et un devis ;
- La prise en considération de l’amortissement ou de la vétusté ;
- Les retenues pour apurement des charges : Le bailleur peut retenir 20% de la caution en attendant l’apurement des charges.
- La présentation du document : L’état du logement (voir notre article sur OPAC 38 ) doit être bien clair et documenté pour éviter les litiges et les contestations.
Prenons l’exemple de la moquette : Si son état est jugé mauvais au bout de 7 ans, le renouvellement se fait aux frais du proprio. Au bout de 3 ans, c’est à la charge du locataire qui devra payer une quota part des 4 années restante.
Que faut-il faire en cas de dégradations ?
Quand un équipement est dégradé, le propriétaire peut procéder au remplacement aux frais du locataire ou demander de dommages et intérêts. L’évaluation se fera en se basant sur la différence entre la valeur de l’équipement neuf et la valeur théorique en fonction de l’usure normale.
Qu’en est-il de la vétusté du bien ?
La vétusté correspond à l’usure normale d’un bien. Elle se différencie des dégradations causées par la négligence à la fin du bail par le locataire.
La vétusté n’est pas considérée comme une détérioration due à une négligence du locataire. Elle est à la charge du propriétaire, qui se doit de remplacer les éléments abîmés.
Il est conseillé de mettre en place une grille de vétusté, en prenant en considération la durée de vie théorique des éléments et équipements ainsi que les coefficients de réduction forfaitaire annuels.