Avenir des locations : PETRA, TRA, et la fin du logement tel que nous le connaissons

 

Dans la première partie de cette série, où j’ai exposé les raisons pour lesquelles je pense que l’hypothèque à taux fixe de 30 ans (parmi d’autres caractéristiques de l’accession contemporaine à la propriété) était en voie de disparition, pour être remplacée par un accent beaucoup plus important sur les locations.  Jetons donc un bref coup d’œil à ce à quoi pourrait ressembler l’avenir des locations, puisque beaucoup d’entre vous qui lisez ceci maintenant seront locataires pendant beaucoup plus longtemps que vous ne l’aviez jamais imaginé.

 

PETRA, TRA et Section 8

Les États-Unis, pour autant que je sache, n’ont jamais eu de politique nationale en matière de location (en France, nous avons l’apl et voici quelques informations : demande apl) car, depuis le New Deal, ils se sont concentrés sur l’accession à la propriété. Comme l’a récemment noté le Congressional Budget Office le soutien au logement (voir l’adil) est de 4:1 en faveur de la propriété par rapport à la location. A la lumière de l’objectif de l’administration Obama de changer la politique du logement de la nation vers une « propriété durable », nous pourrions nous attendre à ce que ces chiffres fassent volte-face ou au moins s’équilibrent à environ 145 milliards de dollars chacun.  Puisque le CBO a souligné que la déduction des intérêts hypothécaires résidentiels représente 80 milliards de dollars de pertes de revenus, j’ai tendance à croire que nous verrons la MID éliminée, et les 80 milliards d’euros qui en résultent consacrés à l’aide à la location.

Alors, comment une telle chose fonctionnerait-elle réellement ? Puisque les États-Unis n’ont jamais vraiment eu de politique nationale en matière de location, les questions de propriétaire-locataire et la réglementation des loyers ont surtout été des questions d’État et locales. Il y a de vraies questions de fédéralisme sur la question de savoir si le gouvernement fédéral a même le pouvoir de créer un régime national de réglementation (voir les aides proposées par le FSL) des loyers.  En outre, la réglementation nationale des loyers pourrait ne pas s’avérer populaire ni auprès du public américain, ni, ce qui est plus important du point de vue des démocrates, auprès de l’AFSCME (American Federation of State, County, and Municipal Employees) qui est le premier contributeur du parti, et dont les membres pourraient perdre des emplois si un régime national de réglementation des loyers était créé.

Les réponses se trouvent, je crois, en examinant PETRA (Preservation, Enhancement, and Transformation of Rental Assistance Act of 2010) et l’initiative connexe du HUD, TRA (Transforming Rental Assistance).  Il y a beaucoup et beaucoup de détails ici, mais les mécanismes essentiels sont les suivants:

 

Étendre le financement privé du logement public.

Étendre les paiements publics aux propriétaires privés (la caractéristique de base des contrats basés sur la propriété des logements de la section 8).

Financer la construction de nouvelles unités multi-familiales comme un développement mixte public-privé.

 

Il y a un bon nombre de personnes et d’organisations contrariées par le numéro 1 : elles appellent cela « privatiser » le parc de logements publics, et s’attendent à ce que les nouveaux propriétaires, tous des capitalistes avides, chassent bientôt les locataires de leurs maisons pour les louer à de riches agents de change et banquiers.  Cela a conduit le Sec. Donovan du HUD à nier publiquement que PETRA privatiserait le logement public. Plus intéressant pour nos objectifs, le Sec. Donovan a également souligné lors de son audition au Congrès que le HUD a une expérience significative dans les programmes qui fournissent des logements abordables par le biais de promoteurs privés:

Premièrement, nous avons actuellement de nouveaux logements abordables qui sont développés de cette façon. Nous avons une longue expérience sur la façon de protéger les propriétés en forclusion de perdre ce logement. TRA améliorerait notre capacité à le faire de plusieurs façons.

Aussi, le logement Section 8 repose sur deux principes : basé sur le projet, dans lequel le gouvernement et le propriétaire de la propriété entrent dans un arrangement contractuel, et la subvention reste avec la propriété, et basé sur le locataire, dans lequel la subvention va avec les locataires, qui peuvent louer dans n’importe quel bâtiment où le propriétaire est prêt à les prendre. Dans les deux cas, le principe de base est que le propriétaire peut facturer le « loyer du marché » (tel qu’approuvé par l’administrateur gouvernemental, soit l’autorité locale du logement, soit les gens du HUD, ou ailleurs), mais le locataire subventionné ne doit payer qu’un maximum de 30 % de son revenu.

 

Section 8 pour le reste d’entre nous?

Si l’objectif de la politique du logement est de rendre l’accession à la propriété plus difficile (et donc, plus « durable »), alors la grande question est de savoir ce que vous faites des millions de personnes qui auraient été des acheteurs d’une première maison. La réponse évidente est de rendre les locations (avez-vous pensé à faire de l’investissement locatif ?) plus attrayantes pour ceux qui n’auront pas les moyens d’acheter une maison.

Le problème est que l’offre de logements Section 8 aux est faible, et les listes d’attente peuvent être longues (renseignez-vous sur la caf demande apl) en effet. Et les exigences de revenu, bien que pas aussi sévères qu’on pourrait le penser, ne sont pas assez élevées pour couvrir la plupart de ceux qui auraient été des acheteurs de maison.

Plus, à mesure que le soutien à l’accession à la propriété diminue, la demande de locations (à ce sujet, renseignez-vous sur la lmnp ) augmenterait naturellement, alors que les salaires ne sont pas susceptibles de suivre le rythme – ce qui rend les subventions gouvernementales à la location d’autant plus chères (rappelez-vous que le gouvernement paie la différence entre le loyer du marché et le loyer réel. Renseignez-vous aussi sur les aides que peuvent vous apporter l’organisme UDAF).

Il y a aussi la question d’obtenir que divers groupes d’intérêt – comme les banquiers, les syndicats, les activistes et autres – se rallient à tout projet.

Dans cette optique, ce qui a le plus de sens du point de vue de la mise en œuvre des politiques, ce sont les subventions fondées sur la propriété qui n’interviennent que lorsque de nouvelles unités sont mises sur le marché.  PETRA permet spécifiquement un tel mécanisme, et une fois que Giffie Mae (ou une nouvelle agence qui avalera Fannie Mae et Freddie Mac) commencera à assurer et à racheter des hypothèques commerciales multi-familiales, le robinet d’argent pour le secteur s’ouvrira sérieusement.

Sur la base de conversations avec des professionnels de l’immobilier, des promoteurs et des gestionnaires immobiliers, voici comment je pense que les choses vont se passer.

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