Cat : immobilier
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Après la série en trois parties de la semaine dernière sur l’investissement immobilier locatif, plusieurs lecteurs ont posé des questions fantastiques et percutantes. J’ai répondu à la plupart d’entre elles dans la section « commentaires ». Cependant, une question mérite son propre article : Comment avez-vous établi votre estimation des coûts d’entretien ?
Je m’attendrais à des coûts beaucoup plus élevés pour une maison aussi grande et ancienne. Vous connaissez probablement la « règle des 50 % », qui stipule que vous devez vous préparer à ce que les coûts d’exploitation totaux représentent 50 % de vos loyers. Si c’est le cas, vous êtes gravement sous-financé. Il existe des dizaines de « règles empiriques » permettant de prédire combien vous dépenserez pour une location.
La règle des 50% stipule que tous vos coûts d’exploitation, tels que la taxe foncière, l’assurance, les réparations, l’entretien, l’eau et le service des ordures, seront égaux à la moitié de vos revenus locatifs. Tout ce qui reste va soit à la banque (voir lcl ) – pour rembourser votre hypothèque, soit dans votre poche. C’est une règle populaire, et c’est une règle que j’ignore complètement.
La règle des 50 % est basée sur une variable, le loyer, qui n’a absolument aucune relation avec vos coûts d’exploitation. Quoique je demande pour le loyer, le reste de mes factures, eau, ordures, assurance et taxes, restent les mêmes.
En tant que propriétaire, vous réalisez la nature arbitraire du loyer. Voici comment le prix du loyer fonctionne : vous choisissez un chiffre à partir de rien, vous l’annoncez comme » loyer » et vous voyez si quelqu’un mord.
(Bon, ce n’est pas exactement comme ça. Vous étudiez la zone pour voir à quel prix les autres endroits se louent. Cependant, cela concerne davantage la demande cyclique du marché que le coût des lave-vaisselle.)
Si personne ne veut de l’espace, vous baissez le loyer. Si les gens inondent votre boîte de réception, vous retirez l’annonce, augmentez le prix et ré-affichez l’annonce. Je simplifie à l’extrême. J’ai visité environ deux douzaines de logements locatifs dans mon quartier pour me faire une idée des tarifs pratiqués par la concurrence, le chiffre que j’ai fixé comme loyer n’était donc pas complètement » sorti de nulle part « . Cependant, en fin de compte, la différence entre facturer 590 € ou 670 € par mois se résume à une combinaison d’indicateurs de marché et de ma confiance personnelle.
Imaginons qu’Angelina Jolie vient d’annoncer qu’elle déménage dans le quartier, donc tout le monde veut y vivre. J’augmente le loyer de 83 € sur chacun des deux logements d’une chambre à coucher et de 170 € sur le logement de trois chambres à coucher. Cela représente une augmentation de plus 4 000 € par an.
Selon la règle des 50 %, mes » coûts d’exploitation » prévus devraient bondir de la moitié de cette somme, soit de 2 015 € par an. Cependant, cela n’a pas de sens. Il n’y a pas de relation entre le loyer et les coûts.
Pour faire simple : vous facturez ce que le marché libre vous permet de facturer. Vous dépensez ce que vous êtes obligé de dépenser. Les deux ne sont pas liés.
C’est pourquoi je refuse de signer un contrat avec tout agent immobilier qui me donne une phrase telle que : « Eh bien, je ne sais pas quelle est la facture d’eau moyenne, mais si elle est élevée, vous n’avez qu’à augmenter le loyer pour compenser. » Des foutaises. Le marché libre fixe le loyer et le marché se fiche de ma facture d’eau.
Pour revenir au début de la question, comment suis-je arrivé à mes estimations de coûts d’exploitation ? Il y a plusieurs façons de le faire :
- Vous pourriez prendre le coût des articles qui se détériorent avec le temps, un lave-vaisselle, un toit, le chauffe-eau, l’isolation du grenier et » étaler » ce coût, ou » l’amortir « , pour estimer combien vous payeriez par an. Par exemple : les baignoires doivent être remplacées tous les 12 à 15 ans, donc le prix de la baignoire par an est X divisé par 13 ou 14.
- Vous supposez également environ 5 à 10 % du prix de la location comme coût d’embauche d’un gestionnaire immobilier – puisque les gestionnaires lient en fait souvent leurs coûts au prix de la location. (C’est une incitation pour eux à augmenter le loyer).
- NE COMPTEZ PAS les dépenses ponctuelles initiales qui résultent de l’achat d’un fixateur. Les coûts d’entretien seront récurrents pour toujours. Les coûts de réparation initiaux font partie du » prix d’achat « .
Il existe une règle empirique selon laquelle vos coûts d' » entretien » (nouvelle peinture, nouvelle moquette, etc.) représentent 1 % du prix d’achat par an. Je suis dubitatif quant à la corrélation, mais cette règle empirique semble plus raisonnable que la règle des 50 %.
Avant tout achat, lisez cet article qui explique comment calculer le taux de capitalisation (voir aussi calcul pret immobilier ) et le rendement en espèces.