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De nos jours, de plus en plus de personnes choisissent de « relouer » leurs habitations en cas d’absence de courte et de moyenne durée. Or, cette pratique est parfaitement illégale. Heureusement, il existe aujourd’hui un cadre légal qui organise ce procédé en accordant protection et garantie au sous-locataire, au locataire ainsi qu’au propriétaire des habitations. Quelle est la réglementation en matière de sous-location ?
La sous-location : de quoi s’agit-il ?
Avant d’aborder la réglementation qui encadre la sous-location en France, il est important de faire un petit rappel de ce dont il s’agit réellement. Selon le site du service public, la sous-location est la location d’une partie ou de tout un local dont on est locataire. En clair, sous-louer un local, c’est mettre en location la totalité ou une partie d’un immeuble dont on est soi-même locataire en échange de rémunération financière. Très répandu en raison de son caractère pratique, ce procédé crée de sérieux dommages aux propriétaires qui n’ont désormais aucun contrôle sur le résident du local. C’est pour cette raison qu’il existe aujourd’hui une réglementation encadrant ce procédé néanmoins illégal.
Quel est le cadre légal de la sous-location ?
Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux de résidences principales, la sous-location d’une résidence est illégale sauf consentement du propriétaire. C’est pourquoi si vous souhaitez sous-louer un appartement, il est absolument nécessaire de demander l’autorisation du propriétaire du local. Évidemment, ce dernier est libre d’opposer un refus sans donner une raison valable. Cela dit, la procédure de sous-location varie selon le type de résidence.
Pour un logement loué vide ou meublé
Pour louer un logement vide, il faudra obtenir une version papier de l’autorisation du propriétaire et lui communiquer les différentes modalités convenues avec le sous-locataire. Il faudra ensuite transmettre l’autorisation du propriétaire et la copie du bail ou bail précaire en cours au sous-locataire.
Ce dernier élément est particulièrement important, car la fin du bail du locataire marque irrémédiablement la fin du bail du sous-locataire. Ce dernier doit donc avoir une idée de l’échéance. Il en est de même pour les logements loués meublés. Pour information, il est préférable d’envoyer la demande d’autorisation par lettre recommandée pour avoir un accusé de réception.
Pour un logement social HLM
Les logements sociaux HLM sont généralement sous régime conventionné ou semi-conventionné. Comme pour les autres types d’immeubles, la sous-location est absolument interdite. Cela dit, les exceptions ne sont pas les mêmes que les logements classiques meublés ou non meublés. Alors que pour ces derniers, il est possible de louer à n’importe qui, les logements HLM ne peuvent être sous-loués qu’à des personnes de moins de 30 ans, des adultes handicapés ou des personnes de plus de 60 ans. Outre ce paramètre, la sous-location dépend de l’autorisation écrite du propriétaire.
Pour un logement conventionné Anah
Les propriétaires de logements conventionnés Anah bénéficient d’une forte réduction fiscale sur leurs revenus fonciers. Ils sont donc plus attentifs aux tractations effectuées dans leurs locaux. La sous-location de ce type de logement ne peut se faire qu’à des personnes handicapées à condition de signer avec eux un contrat d’accueil familial. C’est un dispositif qui permet à une personne âgée ou handicapée d’être accueillie par une personne handicapée. Naturellement, un tel dispositif répond à des critères qu’il faudra remplir.
Or, avant, il faudra « informer » le propriétaire par lettre recommandée et accusé de réception de sa volonté de sous-louer le logement à une personne handicapée. Toutefois, contrairement aux autres types de logements, l’autorisation du propriétaire n’est pas nécessaire. Il devra simplement être informé.
Pour un logement dit « Loi 48 »
Les logements dits Loi 48 sont des bâtiments construits avant le 1er septembre 1948. Leurs particularités sont le prix des loyers et les avantages des locataires. Selon les cas, les locataires et leurs proches bénéficient en effet d’un droit au maintien dans les locaux, même à la fin du bail. Cela dit, les conditions de la sous-location de ces types d’immeubles dépendent de l’espace attribué aux sous-locataires. Elles changent si le logement est loué en entièreté ou en partie.
Sous-location du logement entier
Pour louer entièrement un logement dit 48, le locataire doit impérativement demander l’autorisation écrite du propriétaire. Pour plus de sécurité, il est conseillé de demander l’autorisation par lettre recommandée afin d’avoir un accusé de réception. Cette autorisation permet au sous-locataire de bénéficier des mêmes droits que le locataire même si ce dernier quittait le logement en question. Ces droits s’étendent même jusqu’au maintien après la fin du bail. Toutefois, pour cet immeuble, le prix du loyer du sous-locataire doit être égal à celui du locataire.
Sous-location d’une partie du logement
Lorsque la sous-location porte sur une partie du logement, le locataire doit adopter la même procédure que pour le logement entier. Cependant, il devra préciser la partie du logement qui sera sous louée ainsi que le montant demandé pour la sous-location. À ce niveau, il est important de préciser que le prix de la sous-location est proportionnel à la surface louée. À la rigueur, il est possible de faire une augmentation de 20% maximum.
Quelles conséquences en cas de non-respect du cadre légal ?
En cas de non-respect des prescriptions précédemment évoquées, le sous-locataire et le locataire peuvent être expulsés sans préavis par le propriétaire. Quant au locataire, il sera dans l’impossibilité de faire une demande d’allocation logement et perdra des garanties en cas de sinistre et de dégradation de bien. Toutefois, le sous-locataire dispose de certains « droits » qui le protègent des abus. Puisqu’il collabore avec le locataire, il n’est ainsi pas engagé envers le propriétaire. Ce dernier ne pourra donc procéder à son expulsion sans mettre fin au bail du locataire lui-même.
De même, si la sous-location n’est pas autorisée par le propriétaire, tout dommage causé dans le logement par le sous-locataire revient au locataire. De plus, si le locataire endommage des biens qui se répercutent sur le sous-locataire (dans le cadre d’une sous-location autorisée), ce dernier pourra faire un recours contre le locataire principal. Évidemment, il faudra prouver qu’il réside dans le logement et qu’il paye un loyer au locataire. Enfin, les sous-locataires sont tout à fait aptes à bénéficier des aides au logement comme les APL.