Ma maison en décomposition : Aventures étranges et bizarres dans l’achat d’un bien immobilier 

 

Dire que la maison est un « fixer upper » est trop poli. La maison est… eh bien, elle est sûre pour l’habitation humaine. Je pense. La télévision par câble semble penser que la maison a simplement besoin d’un relooking. Arrachez le stratifié jaune qui s’écaille. Jetez dans certains granit et bois dur. Poof – réparation instantanée.

Haha. Si seulement.

Cette maison a des problèmes de base fous. Il n’y a pas de gouttières, des montants de porte pourris, un fascia affreux, et les planchers ressemblent à de la bouillie près des portes.

Des dégâts des eaux ? Vérifié.

La pourriture ? Cochez.

Moisissure ? Vérifiez.

Des tuyaux qui fuient ? Vérifiez.

Des fondations branlantes ? Vérifiez.

Des problèmes électriques ? Vérifiez.

Les investisseurs immobiliers sont habitués à faire face à ces problèmes. Après tout, la maison a plus de 101 ans (et elle a été négligée pendant au moins deux douzaines d’années par des propriétaires absents). À quoi s’attendre ?

Mais un problème a fait fuir tous les autres investisseurs : l’affaissement des fondations.

Imaginez un objet concave, comme un bol de céréales – haut sur les côtés mais bas au centre. C’est à cela que ressemble la maison ; elle s’affaisse de plusieurs centimètres au milieu.

 

Certaines des « poutres de soutien » ne sont rien d’autre que de minces planches de bois appuyées sur des parpaings.

C’est un peu comme si vous étiez en train d’essayer de faire des économies.

On a un peu l’impression d’être dans une maison d’attractions de parc d’attractions.

 

Les investisseurs immobiliers sont friands de fixateurs, mais beaucoup sont effrayés par de mauvaises fondations. Quand les autres sont craintifs, je vois des opportunités.

 

Deux experts ont évalué séparément le sous-sol. Un inspecteur certifié tiers a passé la majeure partie d’un après-midi à documenter chaque défaut.

 

Après de nombreux examens minutieux, chaque inspecteur a déclaré la même opinion : La fondation est  » réparable  » (même si je crois que l’un d’entre eux l’a décrite comme une  » éponge sur des cure-dents « . Oups !)

Ok, nous allons nous attaquer aux fondations. Question suivante : Est-ce que ça plairait aux locataires ?

 

Que voudraient les locataires ?

La maison a de belles  » ossatures  » – hauts plafonds, immenses fenêtres, beaucoup de lumière. Ces traits impressionnent les locataires.

Plus important encore, la maison est divisée en deux unités d’une seule chambre à coucher et une unité de trois chambres à coucher.

Il y a des chambres à coucher individuelles.

Les chambres individuelles sont idéales. Il est facile de trouver une personne – une seule – qui veut y vivre.

Les chambres individuelles sont idéales.

Les trois chambres à coucher sont plus difficiles à louer. Heck, il est déjà difficile de faire en sorte que trois personnes choisissent un restaurant pour le dîner. « Prenons de l’italien ! Non, prenons des sushis ! »

Imaginez à quel point il est difficile de trouver trois colocataires qui acceptent de louer votre maison.

Imaginez la difficulté de trouver trois colocataires qui acceptent de louer votre maison.

Typiquement, les familles avec enfants louent des maisons à 3 lits et 2 salles de bain, tandis que les jeunes professionnels célibataires optent pour des unités à 1 ou 2 lits. Ce quartier a tendance à attirer les jeunes professionnels qui veulent un style de vie urbain (plutôt que les familles qui recherchent de bonnes écoles), et cela m’a donné un peu de réflexion sur le fait de prendre une unité de 3 chambres à coucher.

Les logements de 3 chambres à coucher ne sont pas les seuls à être loués.

Heureusement – L’unité de 3 chambres à coucher est le plus bel espace de l’immeuble, avec d’énormes fenêtres, de hauts plafonds, des planchers de bois franc et un caractère de tournant de siècle. Si trois personnes doivent se mettre d’accord sur un espace, ce serait un excellent. Je lui ai donné un pouce vers le haut pour la qualité marchande.

Maintenant, tout ce dont nous avions besoin était l’argent.

 

Montrez-moi l’argent !

Le premier banquier a dit non.

Mon petit ami de l’époque/son ex et moi revenions tout juste d’un tour du monde en sac à dos. Je trouve ça génial. Mais il s’avère que les banquiers ne voient pas d’un bon œil les vies non conventionnelles.

 

Résultat : Rejet !

Mais nous avons continué à essayer. Voici mon petit secret : continuez d’essayer jusqu’à ce que quelqu’un dise oui.

 

Même si vous voulez vous arracher les globes oculaires dans le processus.

Enfin, cela devient un jeu de chiffres. Demandez à suffisamment de personnes et, éventuellement, quelqu’un dira oui.

Ils exigeront un acompte plus élevé. Ils demanderont un taux d’intérêt faramineux. Ils vous feront signer votre âme, vos reins et votre premier enfant. Mais quelqu’un finira par dire oui.

On s’est fait gifler avec un taux d’intérêt plus élevé : 5,375 % à un moment où tout le monde était approuvé à moins de 3 %. C’est la punition pour vivre de manière non conventionnelle, je suppose.

L’autre contrepartie était que nous ne pouvions obtenir qu’un prêt (voir comment calculer un pret immobilier ) de 200 000 €. Est-ce que cela serait suffisant ?

La maison a été mise à prix à 420 000 € en 2008. Un investisseur a souscrit un contrat à 380 000 €$, mais s’est retiré après l’inspection.

 

Un deuxième investisseur a passé un contrat à 325 000 €, mais s’est retiré.

Un troisième investisseur a fait un contrat à 285 000 €, mais s’est retiré.

Au moment où je l’ai repérée, la maison était sur le marché depuis 16 mois. Le propriétaire se dirigeait vers une saisie immobilière. Il était désespérément prêt à vendre.

Nous avons offert 225 000 €. La plus grande partie de cet argent provenait de notre prêt, (découvrir cette banque française fiable : lcl ) avec 25 000 € plus les frais de clôture à la charge du propriétaire (environ 12 pour cent). Le propriétaire a accepté.

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