Pour louer un logement, beaucoup de propriétaires demandent un garant, aussi appelé caution : une personne ou un organisme qui s’engage à payer le loyer à la place du locataire en cas d’impayé. Ce n’est pas une obligation légale, mais c’est souvent ce qui fait pencher la balance entre deux dossiers. Encore faut-il savoir qui peut jouer ce rôle, et ce qu’il doit fournir.
L’essentiel
- Un garant peut être un proche, une entreprise ou un organisme comme Action Logement.
- Il fournit des pièces fixées par décret : identité, domicile, situation professionnelle et ressources.
- La caution solidaire engage le garant dès le premier impayé, la caution simple seulement après des poursuites contre le locataire.
- Sans garant, la garantie Visale est gratuite. Depuis janvier 2026, elle ne couvre plus que les trois premières années du bail.
Qui peut se porter garant pour une location ?
Toute personne ou structure solvable peut se porter garant : un proche, une entreprise, une banque ou un organisme comme Action Logement. La loi ne fixe aucun revenu minimum, mais les propriétaires attendent souvent trois fois le loyer.
On distingue trois catégories de garants. La plus courante reste la personne physique : un parent, un ami ou tout proche qui accepte de s’engager. Vient ensuite la personne morale, par exemple une entreprise qui se porte caution pour son salarié. Enfin, certains organismes jouent ce rôle de façon professionnelle, gratuitement comme Action Logement avec la garantie Visale, ou contre une cotisation pour les organismes privés.
Aucun texte n’impose de revenu minimum au garant. Dans la pratique, les propriétaires attendent souvent des ressources supérieures à trois fois le montant du loyer, pour s’assurer qu’il pourra réellement prendre le relais.
Se porter garant n’est pas un geste anodin : c’est un engagement juridique, parfois pour plusieurs années.
Quel document doit fournir un garant ?
Un garant fournit les pièces prévues par le décret du 5 novembre 2015 : une pièce d’identité avec photo, un justificatif de domicile, un justificatif de situation professionnelle et un ou plusieurs justificatifs de ressources.
Comme pour le locataire, la liste des pièces qu’un propriétaire peut demander au garant est fixée par un texte (décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015). Pour un garant personne physique, elle comprend :
- une pièce d’identité en cours de validité, avec photo : carte d’identité, passeport ou permis de conduire ;
- un justificatif de domicile : la dernière quittance de loyer, une facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois, une attestation d’assurance logement de moins de trois mois, ou le dernier avis de taxe foncière ;
- un justificatif de situation professionnelle : contrat de travail, extrait Kbis, carte professionnelle ou tout document récent attestant de l’activité ;
- un ou plusieurs justificatifs de ressources : le dernier avis d’imposition, les trois dernières fiches de paie, les deux derniers bilans pour un indépendant, ou une attestation de pension ou de retraite.
Lorsque le garant est une entreprise, il fournit un extrait Kbis de moins de trois mois ou ses statuts, ainsi que la pièce d’identité de son représentant. Avec Visale, une seule pièce suffit : le visa délivré par Action Logement.
Les documents interdits sont les mêmes que pour le locataire. Un propriétaire ne peut exiger du garant ni relevé de compte bancaire, ni attestation d’absence de crédit, ni dossier médical.
Caution simple ou caution solidaire : quelle différence ?
Avec une caution solidaire, le propriétaire peut réclamer les sommes dues au garant dès le premier impayé. Avec une caution simple, il doit d’abord poursuivre le locataire. La solidarité doit être écrite dans l’acte de cautionnement.
L’engagement du garant ne se limite pas à une signature de principe. Sa portée dépend du type de caution choisi, et la différence est importante le jour où un loyer n’est pas payé.
Avec une caution simple, le propriétaire doit d’abord se tourner vers le locataire. Il ne peut demander au garant de payer que si le locataire est insolvable, ou si les poursuites engagées contre lui ont échoué. Avec une caution solidaire, le propriétaire peut s’adresser directement au garant dès le premier impayé, sans avoir à relancer le locataire au préalable. C’est la formule que la plupart des propriétaires demandent.
Cet engagement prend la forme d’un acte de cautionnement, signé par le garant. Il doit notamment indiquer :
- s’il s’agit d’une caution simple ou solidaire ;
- le montant du loyer et ses conditions de révision ;
- le montant maximal pour lequel le garant s’engage ;
- la durée de l’engagement, déterminée ou non.
Lorsque la durée n’est pas précisée, le garant peut résilier son engagement à tout moment, mais la résiliation ne prend effet qu’à la fin du bail en cours (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Comment louer sans garant ?
Sans garant, la solution la plus simple est la garantie Visale, gratuite, proposée par Action Logement aux moins de 30 ans et à certains salariés. D’autres options existent, comme le FSL dans certains départements ou un organisme privé payant.
Ne pas avoir de proche en mesure de se porter caution n’empêche pas de louer.
La plus répandue est la garantie Visale : Action Logement se porte garant gratuitement. Elle s’adresse aux jeunes de 18 à 30 ans, aux salariés récemment embauchés ou mutés, et aux salariés de plus de 30 ans qui gagnent jusqu’à 1 710 € nets par mois. Depuis le 6 janvier 2026, elle ne couvre plus que les trois premières années d’occupation, contre toute la durée du bail auparavant. Une nouvelle demande est ensuite possible si le locataire est toujours éligible. La demande se fait en ligne, avant la signature du bail.
Le FSL (Fonds de solidarité pour le logement) peut aussi se porter garant dans certains départements, sur demande auprès de la Caf ou du conseil départemental. Enfin, des organismes privés jouent ce rôle, contre une cotisation calculée sur le loyer.
À savoir : un propriétaire qui a déjà souscrit une assurance contre les loyers impayés n’a pas le droit d’exiger un garant, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
