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Projet 53 Immobilier est une agence immobilière à Rouen, notamment basée à Mont-Saint-Aignan. Son gérant Pierre Renut a exercé le métier de conseiller immobilier pendant plus de 28 ans en Normandie dans une grande agence franchisée partout en France et internationalement. Cette expérience hors du commun est aujourd’hui mise au service de tous ses clients dans le but de défendre leurs intérêts financiers avec des honoraires équitables, des engagements rigoureux, et une bonne dose de bienveillance et de convivialité.
Les quatre types d’estimation d’un bien immobilier
L’estimation dite valeur vénale correspond à une estimation qui va prendre en compte le prix d’acquisition et l’année d’acquisition du bien à estimer, le montant des améliorations et travaux réalisés, avec l’utilisation d’un coefficient d’érosion monétaire, pour arriver à un prix final. Cette méthode est souvent utilisée par les notaires. Elle a toutefois ses limites, notamment avec l’intégration des travaux, car ces derniers s’amortissent avec le temps et il arrive parfois qu’ils soient étonnement hors de prix.
L’estimation prix au m2. Cette méthode consiste à multiplier des m2 par des prix au m2. Tout en sachant que chaque quartier a sa propre cote. Il y a les quartiers chics et d’autres très modestes dans chaque ville. Cette méthode est utilisée par les vendeurs de presse « spécial immobilier de septembre ». Elle n’est pas fiable, car chaque rue a sa propre valorisation et les biens ne sont pas tous identiques (prestations variées) dans une même rue. On peut retenir dans cette méthode, la prise en compte de la valorisation financière d’un quartier.
L’étude comparative de marché consiste à comparer les biens vendus sur le secteur :
- en immédiate proximité ;
- avec des prestations très comparables ;
- des surfaces identiques…
Les biens actuellement en vente présentent souvent des similarités. Enfin les biens qui ne réussissent pas à se vendre, les invendables ou invendus. Cette analyse comparative sera d’autant plus riche qu’elle sera le fruit de ventes réalisées récemment. C’est la méthode retenue par Projet 53 : quartier, prestations, surfaces, travaux, tout est pris en compte !
La méthode dite au pif. Il s’agit de l’estimation au hasard, en un rendez-vous, sans faire les métrés et les mains dans les poches. De tels agents immobiliers existent encore !
Le nouveau monde de la Big Data et les estimations en un clic sur le Web
Une révolution, depuis votre canapé, vous pouvez immédiatement recevoir votre estimation, moyennant quelques informations sur vous ou parfois en laissant des informations minimales sur votre bien. La Big Data travaille et vous livre un prix souvent adossé à des prix au m2 par rue. Cette méthode révolutionnaire fait bouger les choses, mais elle a encore du mal à prouver sa pertinence. Une estimation sans :
- se déplacer ;
- ni connaitre les prestations ;
- ni rencontrer les vendeurs ;
est encore quelque chose qui a du mal à être accepté. Ces sites puisent des informations difficilement exploitables.
Les risques de la surestimation
Plus un bien est surestimé, moins il est en phase avec le réservoir potentiel d’acquéreurs, qui ne sont pas disposés à acquérir à un prix largement supérieur au marché. Un bien surestimé va végéter sur le Web, ne générant aucune visite, s’user, se banaliser. L’acquéreur s’est professionnalisé, il connait exactement le marché pour avoir effectué de nombreuses visites. Le bien sera rejeté. Le vendeur devra prendre la décision de baisser son prix, mais l’effet escompté ne sera pas au rendez-vous, car il est bien rare que le vendeur se rallie au prix estimé immédiatement, il fera la moitié du chemin. Toutefois, cela ne sera pas suffisant, car toujours trop cher. Les acquéreurs du début auraient acheté, mais ils sont à présent devenus des experts au fil de leurs recherches et n’achèteront pas. Il ne restera que les nouveaux acquéreurs qui commencent leurs parcours et qui effectueront peut-être des visites, mais qui ne parviennent pas à se décider du fait de leur manque de recul. Tant de perte de temps pour vendre son bien finalement moins cher que souhaité, après négociation. C’est la meilleure méthode pour perdre de l’argent !
Nous sommes désormais dans un marché de hausse des prix depuis plus d’une année, la pandémie ayant fait flamber le marché. Bon nombre de vendeurs ont quitté les grandes villes pour acheter en banlieue, ils se sont mis au vert. Ceci n’a duré qu’un temps, les transactions de la Covid sont à présent taries. Ainsi, tout un réservoir de clients aux budgets généreux ont disparu, les mêmes qui achetaient auparavant un peu au-dessus du marché. Les cartes sont ainsi rebattues. Les vendeurs qui ont parié sur des clients venant de Paris sont désormais perdants.
Projet 53 immobilier, l’agence immobilière à frais réduits de Mont-Saint-Aignan, vous aidera à estimer votre bien à sa juste valeur afin que vos projets se réalisent comme vous le souhaitez.