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L’obtention d’un prêt immobilier est conditionnée par plusieurs facteurs, dont la capacité d’emprunt. Liée au taux d’endettement, la capacité d’emprunt n’est rien d’autre que la somme maximale que vous pouvez obtenir de votre banquier pour l’achat d’un bien immobilier. Bien que la notion paraisse simpliste, il faut dire que plusieurs autres paramètres lui sont liés. Les connaître vous édifierait davantage sur votre marge de manœuvre dans le cadre d’un prêt immobilier.
La capacité d’emprunt, une variable importante pour un prêt immobilier
L’exécution d’un projet immobilier nécessite que vous preniez en compte plusieurs paramètres dont votre capacité d’emprunt, notamment si vous souhaitez contracter un prêt immobilier. Encore appelée capacité de remboursement, la capacité d’emprunt est le montant maximal que vous pouvez obtenir de la banque pour financer votre projet, ceci sans affecter votre équilibre budgétaire.
En matière de prêt immobilier, la capacité de remboursement est l’une des variables de votre capacité d’achat. Par le passé, la capacité d’emprunt devait être inférieure au taux d’endettement de 33 %. Depuis 2021, ce taux d’endettement est passé à 35 %. Cependant, il est possible d’excéder le taux d’endettement, pour peu que le reste à vivre de l’emprunteur soit jugé conséquent par la banque.
Le calcul de la capacité d’emprunt pour votre prêt immobilier
Plusieurs modalités interviennent dans le calcul de la capacité d’emprunt. Que vous fassiez appel à un courtier immobilier ou que vous traitiez directement avec la banque, votre capacité d’emprunt sera influencée par les modalités suivantes :
- votre salaire,
- vos charges fixes,
- vos revenus additionnels si vous en avez,
- les revenus de votre co-emprunteur s’il y en a,
- votre apport personnel, un autre facteur important dans l’obtention d’un prêt,
- le type de bien que vous songez d’acquérir,
- la durée de remboursement souhaitée (il est conseillé de ne pas excéder 25 ans).
En considérant toutes ces données, la formule de calcul de la capacité d’emprunt est la suivante : Capacité d’emprunt = ((Revenus annuels – diverses charges)/12) X 33 %). Cette formule permet d’obtenir votre capacité d’emprunt mensuelle. Elle servira de baromètre à la banque pour estimer le montant de votre prêt, considération faite de la durée sur laquelle vous vous engagez à solder.
Prêt immobilier : le simulateur de capacité d’emprunt
Avant de vous rendre dans votre banque pour négocier les conditions de votre prêt immobilier, il serait intéressant de simuler votre capacité d’emprunt à l’aide d’un simulateur dédié. En renseignant diverses informations relatives à votre profil d’emprunteur et au type de bien que vous souhaitez acquérir, le simulateur vous donne un aperçu indicatif du budget dont vous pouvez disposer.
Il s’agit d’une information toujours bonne à avoir avant de rencontrer votre banquier. Ainsi, vous pourrez mieux mener les négociations et obtenir un crédit immobilier dans les meilleures conditions.
Notez que des variables comme des crédits à la consommation en cours, baissent votre capacité d’emprunt. En ce sens, les banques n’ont pas le choix, étant tenues de respecter les exigences du HCSF dans le cadre d’un prêt immobilier. Pour éviter que vos crédits à la consommation n’affectent votre capacité d’emprunt, anticipez en optant pour le regroupement de crédit sur une longue période. Cette astuce permettant de rehausser votre capacité d’emprunt, vous pourrez donc prétendre à un montant plus élevé pour votre crédit immobilier.