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Avant la vente d’un bien immobilier, le code de la construction et de l’habitation impose la réalisation de plusieurs diagnostics techniques. Il s’agit entre autres du diagnostic de performance énergétique, du diagnostic d’amiante, du diagnostic de gaz, du diagnostic de l’électricité, du diagnostic ERL, etc. Malheureusement, tous ces diagnostics immobiliers peuvent comporter des erreurs. Qui est responsable en cas d’erreur ? Quelles sont les sanctions prévues par la loi ?
Qui est responsable en cas d’erreur de diagnostic immobilier ?
Les divers diagnostics immobiliers sont réalisés par des professionnels mandatés par le vendeur. Il peut aussi arriver que l’acheteur fasse appel à son propre diagnostiqueur, mais ce cas de figure est assez rare. Si l’expertise comporte des erreurs de diagnostic évidentes, le propriétaire du bien peut refuser de payer l’expert.
Si l’erreur de diagnostic technique est repérée par l’acquéreur après la vente du bien immobilier, celui-ci a tout à fait le droit de poursuivre le vendeur ou le professionnel qui a effectué le diagnostic. S’il s’agit d’une erreur qui aurait pu occasionner la baisse du prix de vente du bâtiment, l’acheteur dispose alors de 2 ans pour intenter une action en justice contre le vendeur pour obtenir une révision du contrat de vente.
L’expert est généralement reconnu responsable dans la plupart des cas d’erreurs de diagnostic. Toutefois, il existe des circonstances dans lesquelles la responsabilité du professionnel n’est pas engagée. Par exemple, si ce dernier prouve qu’il a été empêché de réaliser un diagnostic en bonne et due forme par le propriétaire ou s’il prouve qu’il n’a pas pu avoir accès à toute l’habitation au cours de son diagnostic. N’hésitez pas à contacter un expert dans ce domaine si vous souhaitez un diagnostic immobilier sur Paris ou en Ile-de-France.
Quelles sont les sanctions prévues en cas d’erreur de diagnostic immobilier ?
En cas d’erreur de diagnostic immobilier, l’acheteur ou le locataire a deux possibilités. Il peut intenter une action contre le vendeur ou alors, il poursuit directement le diagnostiqueur. De toute façon, dans les deux situations, la victime doit démontrer l’erreur du professionnel, le préjudice qui en découle et la relation de cause à effet entre les deux.
Dans le cas d’une poursuite du vendeur
L’acheteur peut poursuivre le vendeur sur la base de preuves de vices cachés. Il doit prouver la mauvaise foi du vendeur. La poursuite contre le vendeur est conseillée dans les cas où le propriétaire est conscient des erreurs de diagnostic, mais décide de les cacher. Malheureusement, les preuves de mauvaise foi sont généralement difficiles à prouver au tribunal.
Si la victime arrive à présenter cette preuve au tribunal, il peut agir contre le vendeur. Les sanctions varient selon les circonstances. En cas de location, la victime peut exiger une diminution du loyer ou une rupture du contrat de bail précaire. En cas de vente, le contrat entre les deux parties peut être simplement annulé.
Dans le cas d’une poursuite du diagnostiqueur
Dans le cas où la responsabilité du vendeur n’est pas avérée, l’acheteur ou le locataire peut uniquement agir à l’encontre du professionnel qui a fourni le diagnostic. Il peut s’appuyer sur le principe de la responsabilité civile délictuelle. La sanction dans ce cas-là est une prise en charge intégrale des réparations nécessaires pour que le bâtiment soit en conformité la loi. Ainsi, si le diagnostic d’amiante est erroné par exemple, le professionnel devra prendre en charge les travaux nécessaires pour faire disparaître l’amiante.
Un débat a subsisté pendant très longtemps à la Cour de cassation pour évaluer l’ampleur des réparations. Deux camps s’opposaient : d’un côté ceux qui étaient partisans d’une réparation intégrale et de l’autre ceux qui prônaient une répartition basée sur la perte de chance. Le 8 juillet 2015, la Cour de cassation mixte a tranché en faveur des partisans de la réparation intégrale. Cela représente une jurisprudence très avantageuse pour tous les acheteurs ou locataires.
Dans une décision récente, la Cour de cassation est même allée encore plus loin en estimant que le diagnostiqueur doit prendre également en charge les préjudices liés à un diagnostic immobilier erroné (décision du 8 décembre 2016, cour de cassation Chambre civile, 15-20.497).
Le cas du diagnostic de performance énergétique depuis le 1er juillet 2021
Le diagnostic de performance énergétique ou DPE est requis pour tous les bâtiments clos et ouverts dotés d’un dispositif de chauffage ou d’eau chaude. Le DPE permet d’évaluer la consommation en énergie d’une habitation ou d’un bâtiment. Auparavant, le DPE était considéré comme un document assez particulier des autres documents qui constituent un DDT (dossier de diagnostic technique).
En effet, selon l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation, le DPE avait une valeur informative. Cela signifie que l’acquéreur ne pouvait pas intenter une action en justice en se basant sur les informations contenues dans un DPE.
Toutefois, depuis le 1er juillet 2021, le DPE est désormais opposable. Cela signifie que la responsabilité du propriétaire ou du diagnostiqueur peut être engagée s’il y a erreur dans le document de DPE. Cela concerne notamment l’étiquetage énergétique du bâtiment.
Ce changement de règle étant encore nouveau, il est difficile d’évaluer les sanctions que pourraient prendre les tribunaux. Toutefois, il est fort probable que ceux-ci accordent désormais des dommages et intérêts équivalents à une réparation intégrale de leur préjudice. En d’autres termes, cela signifie que si le diagnostiqueur commet une erreur au niveau du DPE, celui-ci devra sans doute verser des dommages et intérêts qui correspondent au montant des travaux qui permettent d’atteindre l’étiquette énergétique initialement retenue par le diagnostiqueur professionnel.
Diagnostic immobilier erroné : quelles sanctions pénales prévues par la loi ?
En cas de diagnostic immobilier erroné, il n’y a pas de sanctions pénales prévues par le législateur français.
Les sanctions pénales s’appliquent dans le cas où l’annonce immobilière affichait de fausses informations sur le diagnostic. Dans ce cas, la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) peut réclamer une amende de 37 500 € ou une peine d’emprisonnement de 2 ans. La lourdeur de ces sanctions est censée décourager d’éventuels fraudeurs.