Un propriétaire dont le locataire ne paie plus fait souvent la même chose : il envoie une lettre recommandée. Parfois deux. Parfois trois. Il attend la réponse, qui ne vient pas. Il pense avoir « lancé la procédure ». En réalité, il n’a rien lancé du tout.
La lettre recommandée du propriétaire n’est pas un commandement de payer. Ce sont deux actes différents, et la confusion entre les deux coûte régulièrement plusieurs mois de retard aux bailleurs.
Ce qu’est le commandement de payer
C’est un acte délivré par un commissaire de justice (ex-huissier) au locataire. Pas par le propriétaire, pas par son avocat, pas par la poste. Le commissaire de justice se déplace, signifie l’acte au locataire, et le délai de 2 mois commence à courir.
Ce délai de 2 mois est prévu par la loi. Pendant cette période, le locataire peut régulariser sa dette. S’il paie tout (loyer, charges, intérêts, frais de commissaire), la procédure s’arrête. S’il ne paie pas ou ne paie que partiellement, la clause résolutoire du bail s’active automatiquement. Le bail est résilié de plein droit. C’est cette résiliation qui permet ensuite d’obtenir l’expulsion.
Sans commandement de payer, pas de clause résolutoire. Sans clause résolutoire, pas de résiliation automatique. Sans résiliation, pas d’expulsion rapide. Toute la chaîne procédurale dépend de ce premier acte.
Les erreurs qui font perdre du temps
La première erreur, la plus fréquente : envoyer une lettre recommandée en pensant que ça suffit. La LRAR peut servir de mise en demeure amiable, et c’est utile pour documenter le dossier. Mais elle ne déclenche pas le délai de 2 mois de la clause résolutoire. Seul le commandement de payer par commissaire de justice a cet effet.
La deuxième erreur : un montant inexact dans le commandement. Le décompte doit être précis : loyers impayés mois par mois, charges, intérêts, frais. Une erreur dans le montant peut être soulevée par le locataire devant le juge pour contester la validité de l’acte. Si le juge annule le commandement, il faut tout recommencer — 2 mois de perdus.
La troisième erreur : oublier de mentionner la clause résolutoire du bail dans le commandement. L’acte doit viser expressément la clause résolutoire et reproduire certaines mentions obligatoires. Un commandement mal rédigé est un commandement inutile.
Le coût réel de l’attente
Le commandement de payer coûte entre 200 et 400 euros (frais de commissaire de justice). C’est le prix d’un acte. En comparaison, chaque mois d’attente sans agir coûte un loyer entier au propriétaire — 1 000, 1 500, 2 000 euros selon le logement.
Les propriétaires qui consultent après 6 mois d’impayés ont souvent envoyé 3 ou 4 courriers recommandés (à 7 euros pièce) et perdu 6 mois. S’ils avaient envoyé un commandement de payer dès le premier mois, le délai de 2 mois serait déjà écoulé, la clause résolutoire serait acquise, et l’assignation serait en cours.
Ce qu’il faut retenir
Le commandement de payer n’est pas une formalité administrative. C’est l’acte fondateur de toute la procédure d’expulsion. Il doit être délivré par un commissaire de justice, contenir un décompte exact, viser la clause résolutoire, et être signifié dans les formes. Chaque semaine de retard dans son envoi est une semaine de retard sur la récupération du logement. Et à Paris, où les délais de procédure sont déjà longs, chaque semaine compte.
