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En tant que bailleurs et propriétaires, vous faites face à un risque de carence locative. Il s’agit de l’absence de locataire lorsque vous mettez un bien immobilier en location la 1ère fois. La carence locative peut aussi survenir à la suite d’un achat immobilier dans l’ancien .Comment s’en protéger ?
La carence locative de biens immobiliers
Que l’on fasse référence à une carence ou une vacance locative, on fait face à l’absence de locataires. Si la vacance locative représente la période d’inoccupation du bien entre deux locations, la carence locative constitue l’absence de locataire entre la 1ère mise en location et la signature du premier bail locatif.
La carence locative n’est ni prévisible ni prédéfinie. Ainsi, le but du propriétaire, c’est de réduire au maximum ces périodes afin de ne pas impacter sur la rentabilité du bien.
Se protéger de la carence locative : Quelles sont vos options ?
Pour réduire, voire éviter les périodes de carences locatives au moment de louer son appartement , il y a de nombreuses solutions que vous pouvez suivre. Au moment de l’investissement dans votre bien, le risque de vacances locative peut être maîtrisé. Voici des solutions à suivre :
Evaluer la rentabilité de vos investissements locatifs
Afin d’éviter au maximum le risque de carence locative, alors il est impératif de déterminer la rentabilité de votre investissement immobilier. Au cours d’un investissement, l’on fait tous face à un moment ou à un autre, à l’absence d’un locataire. Il faut prendre cela en considération avant même de penser à la gestion locative.
Afin de ne pas être pris de court, il est conseillé de raisonner sur le fait que votre bien ne sera pas loué en permanence et que par conséquent il est possible de ne pas recevoir de loyers à certaines périodes.
Investir dans des valeurs immobilières répondant à la demande sur le marché
Lors de l’investissement immobilier il faut penser à plusieurs paramètres :
Dans quelle zone faut-il acheter ?
Dans les zones tendues où la demande locative est plus importante que l’offre, c’est là où il faut investir car le risque de carence locative est réduit. Vous devez donc vérifier la tension du marché en pensant aux commerces et commodités ainsi qu’à la proximité du centre-ville ou du campus.
Quel type de logement acheter ?
Une fois que vous avez défini la zone dans laquelle vous désirez investir, vous devez maintenant sélectionner le type de bien le plus intéressant. Pour cela vous devez penser à la demande locale.
Recueillir ce type d’informations vous protègera des risques locatifs et vous donnera la faculté de réussir la gestion de votre bien sur le long terme. Si vous connaissez les profils d’investisseurs intéressés, vous saurez quels sont les travaux et agencements à faire pour octroyer aux locataires un cadre de vie agréable.
On rappellera que le risque de carence locative pour le bailleur est plus faible dans une location meublée. Il en est de même pour le risque d’impayés.
Préparer une belle annonce
Pour attirer plus de candidats, il faut rédiger une annonce attractive. Il faut qu’elle soit la plus claire et la plus détaillée possible en y mettant des photos de qualité pour aider les potentiels locataires à se projeter.
Dans l’idéal, il est recommandé de réaliser une visite 360° afin de donner la faculté aux visiteurs de se projeter et éventuellement de visiter le bien avant de venir sur place.
Il est nécessaire qu’en tant que propriétaire, de prendre ses dispositions tout de même et de mettre son bien en location ou de publier une annonce avant le départ du locataire.
Déterminer la valeur du loyer
Etablir le montant du loyer est une étape primordiale lors de la mise en location du bien. Il est nécessaire de payer le prix « juste » :
- Si le prix du loyer est trop élevé si l’on compare avec le prix du marché, alors vous recevrez un minimum de demandes ;
- Si le loyer pratiqué est trop bas, alors vous aurez des difficultés à rentabiliser votre investissement locatif, sans pour autant avoir plus de demandes. Un loyer situé en dessous des prix du marché peut faire peur aux candidats à la location, croyant à une arnaque.
Afin d’en savoir plus sur les prix du marché, vous pouvez effectuer une comparaison du logement avec des biens semblables. Notez qu’afin d’évaluer le montant du loyer, il faut aussi prendre en considération la superficie et l’emplacement du bien.
Souscrire à une assurance contre les impayés
Aujourd’hui, nombreuses sont les assurances à permettre aux propriétaires de compenser toutes les situations de carence locative et de se protéger de la perte de revenus. Vous pouvez ainsi avoir le paiement du revenu locatif concordant avec la valeur agréée dans le contrat. Toutefois, il y a un délai de carence à prévoir dans les contrats.
L’assurance contre la carence locative est suggérée comme une option surtout dans le cas d’une garantie des loyers impayés, des risques locatifs ou de l’assurance propriétaire non occupant.
Le promoteur ou l’administrateurs de biens peut aussi offrir une assurance contre cette carence locative avec des garanties plus vastes.
Il faut savoir que ça peut être une situation assez complexe à gérer, il ne faut donc pas hésiter à solliciter l’assistance d’un gestionnaire de biens. Lui se chargera du volet administratif et qui remettra les indemnités pour la période donnée.
Si le logement est géré en direct, alors il faut envoyer une lettre avec accusé de réception à l’assureur.
S’assurer d’avoir les bons diagnostics à disposition
Pour louer un bien, il faut avant tout être vigilant. Il est nécessaire de réaliser plusieurs diagnostics. En effet, avant toute location, pour éviter les litiges, vous devez vous assurer que les diagnostics soient conformes. Toutefois, si vous avez réalisé des travaux d’amélioration, il est recommandé de les refaire car votre logement profitera de meilleurs notes en augmentant son confort.