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L’investissement immobilier est l’une des avenues privilégiées par de nombreux investisseurs en quête de diversification de patrimoine et de sources de revenus additionnelles. Parmi les différentes formes d’investissement immobilier, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) occupe une place de choix. Ce statut permet à un investisseur d’acquérir un bien immobilier, neuf ou ancien, pour le louer meublé à un tiers. Pour être reconnu en tant que location meublée, le logement doit être équipé au minimum de certains équipements mobiliers indispensables à l’occupation par un locataire, comme la literie, des accessoires de cuisine, des meubles, etc. Ce statut est particulièrement attrayant en raison de son cadre fiscal avantageux qui permet, entre autres, d’amortir la valeur du bien et ainsi de réduire la fiscalité sur les revenus locatifs générés.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Définition
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal en France qui permet aux contribuables de louer un bien immobilier meublé à un tiers. Il a été créé en 1949 et permet aux propriétaires de générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Le statut de LMNP est particulièrement attrayant pour ceux qui cherchent un complément de revenu. Contrairement à la location nue, la location meublée est souvent considérée comme plus rentable. Ce statut est applicable aux logements neufs ou anciens, et son objectif principal est de diversifier l’épargne et de constituer un patrimoine. Les locations peuvent être permanentes (comme les maisons, appartements, résidences services, etc.) ou saisonnières (comme les studios, gîtes, mobil-homes, etc.).
Conditions pour bénéficier du statut de LMNP
Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, il faut respecter certaines conditions. Tout d’abord, le bien doit être loué meublé, c’est-à-dire que les meubles nécessaires à une vie normale doivent être présents dans le logement. Selon un décret de 2015, cela inclut la literie complète, des rideaux ou volets dans les chambres, des étagères ou armoires de rangement, un four ou micro-ondes et plaques de cuisson, un congélateur et un réfrigérateur, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, une table et des chaises, des lampes, et du matériel d’entretien ménager. De plus, pour que la location soit considérée comme non professionnelle, les revenus locatifs générés ne doivent pas représenter la source principale de revenus du propriétaire. Plus précisément, les revenus locatifs doivent représenter moins de 50% des revenus du foyer fiscal du propriétaire.
Fiscalité des revenus en LMNP
Les revenus issus de la LMNP sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) [1]. Cela signifie que ces revenus ne sont pas traités de la même manière que les revenus fonciers traditionnels et sont imposés selon un barème progressif. Il existe plusieurs régimes d’imposition associés à la LMNP : Micro-BIC et réel (simplifié ou normal). Le régime micro-BIC est applicable lorsque les recettes annuelles sont inférieures à un certain plafond, qui était de 23 000 € en 2023. Dans ce cas, il y a un abattement forfaitaire pour frais de 50%. Au-delà de ce seuil, le régime réel s’applique, nécessitant une comptabilité plus détaillée.
Comprendre l’amortissement en LMNP
En LMNP, l’amortissement représente la dépréciation de la valeur d’un bien immobilier due à son utilisation et à l’écoulement du temps. Cela consiste à étaler le coût de l’investissement immobilier sur toute sa durée d’utilisation en enregistrant une perte de valeur progressive du bien, que ce soit immobilier ou mobilier. Le calcul de l’amortissement en LMNP se fait généralement en fonction de la valeur du bien, de sa durée d’utilisation estimée et des conditions du marché. Cette dépréciation est ensuite déduite des revenus locatifs, ce qui a pour effet de réduire la base imposable et, donc, l’impôt à payer. En LMNP l’amortissement n’est possible que sous le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et les amortissements du revenu brut. Ce régime est en opposition au régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire pour charges, mais ne prend pas en compte l’amortissement. La durée d’amortissement en LMNP varie généralement en fonction du type de bien. Par exemple, pour un bien immobilier (le bâtiment lui-même), la durée d’amortissement est généralement de 25 à 30 ans, tandis que pour le mobilier, elle peut être beaucoup plus courte. Prenons un exemple concret : si un investisseur achète un bien immobilier pour 300 000 € avec une estimation de durée d’utilisation de 25 ans, l’amortissement annuel serait de 12 000 € (300 000 € / 25 ans). Cela signifie que chaque année, 12 000 € pourraient être déduits des revenus locatifs dans le calcul de l’impôt, réduisant ainsi la base imposable. Pour connaitre davantage le fonctionnement de l’amortissement en LMNP, nous vous conseillons la lecture de cet article : https://www.lmnp-gouv.org/amortissement-lmnp/
Avantages de l’amortissement en LMNP
L’amortissement en LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est un mécanisme qui offre plusieurs avantages pour les investisseurs en immobilier. Il s’agit d’une composante essentielle de la stratégie fiscale en LMNP, qui permet de réduire l’impact fiscal sur les revenus locatifs.
Comment l’amortissement permet de défiscaliser les revenus locatifs ?
L’un des principaux avantages de l’amortissement en LMNP est la possibilité de défiscaliser une partie des revenus locatifs. En LMNP, il est possible de choisir entre deux régimes fiscaux : le régime Micro Bic et le régime réel simplifié. En optant pour le régime réel simplifié, l’investisseur peut amortir le coût de la propriété, des meubles, des travaux et déduire toutes les dépenses liées à l’activité, telles que les charges de copropriété, les frais d’acquisition, les frais d’agence, et les intérêts d’emprunt. L’amortissement comptable, dans le contexte du LMNP, permet de répartir la valeur de l’actif (le bien immobilier) sur sa durée d’utilisation prévue. Cela est réalisé en reconnaissant une dépense d’amortissement chaque année, ce qui diminue le bénéfice imposable et, par conséquent, les impôts à payer.
Impact de l’amortissement sur la rentabilité de l’investissement
L’amortissement en LMNP peut avoir un impact significatif sur la rentabilité globale de l’investissement immobilier. En réduisant le montant des impôts à payer, l’investisseur augmente efficacement le rendement net de son investissement. De plus, si l’investisseur déclare un déficit sous le régime réel simplifié, il peut reporter ce déficit intégralement pendant au moins 10 ans sur les futurs revenus locatifs meublés. Ainsi, il est possible d’être exempt d’impôt sur les revenus locatifs en LMNP pendant près de 10 ans.