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En vigueur depuis 2014, la loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) a marqué à l’époque un changement significatif. Son objectif principal était de revitaliser un marché immobilier jugé peu transparent en introduisant de nouvelles mesures visant à réguler les pratiques et à protéger les populations les plus vulnérables contre les conditions de logement précaires.
Que ce soit en encadrant la construction et les locations, en réformant les pratiques des agents immobiliers ou en luttant contre l’habitat indigne, la loi ALUR s’affirme comme un texte essentiel à plusieurs égards. Dans la suite de cet article, nous explorons plus en détails ce sujet afin de vous fournir une meilleure compréhension.
Approfondir sa connaissance de la loi ALUR
La loi ALUR vise à atteindre plusieurs objectifs :
- accès au logement décent : priorité de la loi, elle cherche à faciliter l’accès à un logement décent pour les populations les plus vulnérables, en intensifiant la lutte contre les marchands de sommeil et les offres de logements insalubres ;
- amélioration des relations entre les parties prenantes : elle aspire à rendre les processus de vente et d’acquisition immobilière plus transparents, favorisant ainsi des relations améliorées entre propriétaires, locataires et professionnels de l’immobilier ;
- encadrement des pratiques professionnelles : la loi ALUR cherche à réguler les pratiques des professionnels de l’immobilier (agences, agents et conseillers) pour prévenir les abus et les pratiques jugées abusives ;
- favorisation de l’innovation avec transparence : elle encourage l’innovation tout en veillant à la transparence des pratiques et de l’information dans le secteur immobilier.
Ces objectifs ont des répercussions sur l’ensemble des acteurs du marché immobilier, des professionnels aux propriétaires, en passant par les syndics et les copropriétés. Naturellement, cette évolution a engendré une adaptation aux nouvelles règles, marquant ainsi une sorte de « révolution » dans le secteur.
Les implications de la loi ALUR pour les professionnels de l’immobilier
L’une des principales dispositions est la formation loi ALUR, notamment pour les agents immobiliers. En effet, afin de maintenir leur carte professionnelle, ces professionnels doivent obligatoirement suivre une formation continue d’une durée de 14 heures par an ou de 42 heures sur une période de trois ans consécutifs. Le renouvellement de la carte professionnelle devient ainsi conditionné par la participation à cette formation.
Par ailleurs, d’autres mesures ont été instaurées, portant cette fois sur les actions et les résultats des agents et conseillers immobiliers. Des encadrements plus stricts ont été mis en place, notamment en ce qui concerne les mandats et les honoraires.
Loi ALUR, syndic et copropriété : prêts pour une nouvelle ère
Dans une démarche constante de transparence, la loi ALUR introduit de nouvelles réglementations pour tous les syndics et gestionnaires de copropriété. L’objectif est de simplifier les procédures et de faciliter l’accès à l’information pour l’ensemble des copropriétaires.
Concurrence et rétribution en jeu
Initialement, la loi ALUR a instauré l’obligation de soumettre le syndic à une mise en concurrence annuelle. La loi Macron est intervenue sur ce point, prolongeant ce délai à 3 ans. En d’autres termes, le mandat de gestion du syndicat de copropriété s’étend sur une période de 3 ans. Une fois ce délai écoulé, le syndic est tenu d’entamer le processus de sélection d’un nouveau partenaire.
Il lui incombe de scruter et de comparer les diverses propositions afin de choisir le syndic correspondant le mieux aux besoins des copropriétaires. Cette démarche de mise en concurrence, entièrement nouvelle, vise à prévenir les renouvellements abusifs.
Un autre aspect traité concerne la rémunération. Désormais, le syndicat de copropriété perçoit une rémunération sous forme d’un forfait global, englobant l’ensemble des services fournis. Les prestations en dehors de ce forfait sont désormais définies de manière plus précise. Une liste limitative des prestations susceptibles d’être facturées par le syndic a d’ailleurs été établie.
Caisse pour les travaux et Diagnostic Technique Général
Désormais, une copropriété doit être pourvue d’un « fonds de travaux » dès que l’immeuble qu’elle gère atteint l’âge de 5 ans ou plus. Un compte bancaire dédié spécifiquement doit être établi pour entreprendre les actions suivantes :
- réaliser les travaux prescrits par les lois et règlements ;
- financer les travaux qui ne sont pas inclus dans le budget prévisionnel ;
- assumer les travaux urgents et nécessaires pour la préservation de l’immeuble.
En complément de ce fonds destiné aux travaux, un Diagnostic Technique Général (DTG) doit être élaboré. Ce DTG permet d’établir un état des lieux de l’immeuble afin d’identifier les éventuels travaux nécessaires à sa conservation à long terme. L’objectif est d’évaluer le coût potentiel des travaux envisageables.
Registre électronique, suivi des opérations de maintenance et plateforme externe
La loi ALUR facilite l’accès à l’information pour tous les copropriétaires. Par exemple, la tenue d’un carnet de suivi et d’entretien est obligatoire. Ce carnet peut contenir toutes les informations relatives à la maintenance et aux éventuels travaux réalisés dans chaque lot de la copropriété, ainsi que dans les parties communes. Il doit également inclure les conclusions du Diagnostic Technique Général (DTG) et un compte-rendu.
Ces données peuvent être accessibles via un extranet dédié à l’ensemble des copropriétaires. Cette plateforme en ligne centralise tous les documents liés à la copropriété. Chaque copropriétaire peut y accéder facilement grâce à un identifiant et un mot de passe, ce qui contribue à rendre la gestion plus transparente et inclusive.
Dissociation du compte financier
Les syndics avaient l’habitude d’ouvrir un unique compte bancaire pour gérer l’ensemble de leurs copropriétés. Cependant, la loi ALUR a apporté une clarification en imposant la nécessité d’avoir un compte bancaire distinct pour chaque copropriété lorsque celle-ci compte plus de 15 lots. Le choix de la banque demeure à la discrétion du syndic, sauf en cas de décision contraire votée à la majorité lors d’une Assemblée générale.
L’assurance de responsabilité civile
Parmi les autres dispositions instaurées par l’application de la loi ALUR, il est exigé que le syndic de copropriété soumette, lors d’une Assemblée Générale, la proposition de souscrire une assurance responsabilité civile. Néanmoins, il est envisageable que l’assemblée générale rejette cette proposition. Dans cette éventualité, le syndic devra personnellement souscrire à cette assurance aux frais de la copropriété.
La loi ALUR et la loi ELAN
La loi ALUR constitue elle-même la suite de la loi Hoguet, adoptée en 1970, qui régissait alors l’ensemble des activités des professionnels de l’immobilier, y compris les transactions immobilières. L’avènement de la loi ALUR a inévitablement entraîné des changements significatifs dans les pratiques et les normes, avant que la loi ELAN ne vienne, une fois de plus, renforcer le cadre existant.
La loi ELAN simplifie le processus de construction de nouveaux logements tout en renforçant la protection des personnes les plus vulnérables contre les logements insalubres ou excessivement coûteux. En d’autres termes, elle renforce la régulation des loyers, facilite l’accès au logement social, tout en introduisant de nouveaux concepts tels que le bail mobilité.
Les implications de la loi ALUR pour les propriétaires bailleurs
Les propriétaires bailleurs sont directement touchés par la loi ALUR, qui leur impose diverses règles, notamment en ce qui concerne les loyers et les normes de décence des logements. Examinons de manière plus approfondie ce que tout cela engendre.
Droit à un logement décent
Comparativement à l’offre, la demande de logements a connu une croissance significative. En conséquence, de nombreux bailleurs ont commencé à proposer des biens dans un état de vétusté. La loi ALUR intervient pour contrer ce phénomène en renforçant le pouvoir des communes et des collectivités. Par exemple, ces entités ont la possibilité de délimiter des zones géographiques où une autorisation préalable est nécessaire pour mettre un logement en location. Les contrôles sont également renforcés en ce qui concerne :
- la surface habitable ;
- l’accès à l’eau, à l’électricité ou au gaz ;
- les fissures et l’humidité.
La régulation des loyers
À présent, la fixation des loyers est sous contrôle dans les zones à forte demande, et bientôt cela s’étendra à l’ensemble du territoire. Il sera désormais impossible pour un propriétaire d’augmenter le loyer (que ce soit pour un logement vide ou meublé) entre deux locations. Cependant, certaines options demeurent disponibles, telles que la possibilité d’ajuster les loyers suite à la réalisation de travaux.
Procédure d’expulsion
En vertu de la loi ALUR, le propriétaire-bailleur n’a plus le droit de procéder lui-même à l’expulsion de son locataire. En cas d’impayé de loyer, le bailleur doit plutôt faire appel à un huissier de justice. Ce dernier se charge d’informer le locataire, qui dispose de 2 mois pour régler sa dette. Au-delà de ce délai, le propriétaire peut saisir la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives), qui est l’instance responsable des procédures d’expulsion.
Quelles sont les implications de la Loi ALUR pour les professionnels du secteur de la construction ?
La portée de la loi ALUR ne concerne pas uniquement les copropriétés, les professionnels de l’immobilier ou les bailleurs, elle touche également les entreprises spécialisées dans le domaine de la construction.
Demande de dépôt et transparence
La loi ALUR facilite la requête d’accès à un logement social en permettant une soumission en ligne. Il suffit de constituer son dossier, de calculer son reliquat et de le soumettre via Internet. Cette approche offre à la personne demandant un logement la possibilité de téléverser ses pièces justificatives en une seule fois. Le déposant peut ensuite suivre l’évolution de sa demande grâce à un nouveau droit à l’information, incluant :
- le suivi des étapes du traitement de la demande initiale ;
- les instructions pour déposer des pièces justificatives supplémentaires, le cas échéant ;
- les données qui le concernent, conservées en ligne.
Droit au logement pouvant faire l’objet d’une opposition
Adoptée en 2007, la législation relative au droit au logement opposable a pour objectif de sécuriser un logement pour toutes les personnes résidant de manière « stable et régulière » sur le territoire national, lorsque l’accès à un logement leur est difficile.
La loi ALUR simplifie les démarches pour accéder à un logement stable en renforçant le pouvoir des commissions de médiation chargées des dossiers. Elles ont la faculté de requalifier les dossiers en fonction de la situation familiale, et ce, notamment en cas d’urgence critique, telle qu’une menace d’expulsion pour le demandeur.