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La société civile immobilière (SCI) est un outil original de détention de biens immobiliers qui présente plus d’un avantage. Toutefois, elle doit être utilisée à bon escient. Tout dépendra du projet que vous envisagez. Delphine TRONET, notaire au sein de la SCP des notaires du 23 avenue du jeu de Paume à Bordeaux, nous donne quelques pistes de réflexion.
Quels sont les principaux avantages de la SCI ?
Il s’agit principalement :
d’une souplesse de fonctionnement et de gestion. La SCI offre une grande liberté pour fixer son capital mais aussi dans la rédaction des statuts et la gérance ;
de continuité. Elle n’est pas dissoute du fait du décès d’un associé et elle bénéficie d’une stabilité de ses organes…
la possibilité d’utiliser l’écran que constitue la personne morale (la SCI) et pouvoir séparer les patrimoines, pour ainsi faire échec au principe d’indivisibilité et de l’unicité du patrimoine puis mettre en place une protection contre les créanciers ;
la dématérialisation du bien. Ce dernier est remplacé par des parts sociales, plus facilement transmissibles. La SCI offre un cadre idéal pour une gestion optimale du patrimoine. Elle peut favoriser la préparation de la transmission et permettre d’associer les enfants et les parents dans un achat immobilier.
Pourquoi envisager la création d’une SCI ?
Plusieurs raisons peuvent motiver ce choix :
pour effectuer une donation et bénéficier d’un contrôle plus étendu aux termes des statuts. Si vous envisagez d’effectuer une donation d’un bien, vous pouvez l’incorporer dans une société, et ainsi transmettre la nue-propriété des parts de cette SCI ; cette solution vous permettra d’avoir des pouvoirs plus étendus que celui d’un simple usufruitier. En votre qualité de gérant, vous pourrez prévoir dans les statuts l’autorisation de procéder à la vente d’un actif social, vous pourrez effectuer cette vente et décider d’en remployer le prix pour investir dans un nouveau bien, de procéder à une distribution… Les statuts devront alors être aménagés en fonction : précision du droit de vote à l’usufruitier ; la vente devra être prévue aux termes de l’objet social (à titre exceptionnel de manière que la société conserve son caractère civil) ;
pour profiter d’une fiscalité particulière. Grâce à la société civile immobilière, vous pourrez choisir de vous soumettre à l’impôt sur les sociétés, et si vous envisagez de louer, cela vous permettra de pratiquer des amortissements (toutefois il faudra veiller au fait que ce qui semble un avantage ne devienne pas un inconvénient lors de la revente, notamment au regard des plus-values immobilières) ;
pour séparer les actifs professionnels et personnels. Investir dans un bien professionnel par le biais d’une SCI permet de séparer votre bien professionnel de votre patrimoine privé. Cela évitera la confusion des patrimoines. En cas de liquidation, les créanciers ne pourront agir que sur le patrimoine social. Attention toutefois lors du financement de ce bien professionnel : si vous avez recours à un emprunt et que la banque vous demande de vous porter caution personne physique de cet emprunt, cela risquerait alors d’anéantir le but envisagé de l’opération.
À l’inverse, y a-t-il des cas où il n’est pas utile de créer une société civile immobilière ?
Créer une SCI n’est pas forcément très conseillé pour acquérir sa résidence principale. En effet, si vous êtes un couple et que vous choisissez d’acquérir votre résidence principale par le biais d’une SCI, et que vous êtes associés à hauteur égalitaire, vous risquez fortement de vous retrouver dans une situation de blocage. En effet, en cas de désaccord, et si vous souhaitez la vente du bien, seule une décision unanime vous permettra de sortir de cette situation contrairement au régime de l’indivision. Autre aspect au regard du régime de la plus-value immobilière, c’est la société qui est propriétaire de la résidence principale du couple. Si la mise à disposition du bien social n’est pas prévue aux termes des statuts, l’administration fiscale pourrait alors remettre en cause l’exonération de plus-value en cas de vente au titre de la résidence principale. De même, la protection mise en place par l’article 215 alinéa 3 du Code civil ne sera plus efficace, ainsi qu’en témoigne l’arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation le 14 mars 2018.