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La surface de plancher est une notion essentielle dans le domaine de l’immobilier, que ce soit pour construire ou rénover un bien. Elle permet notamment de déterminer les droits à construire et d’établir certaines obligations légales. Dans cet article, nous allons voir comment calculer la surface de plancher et quelles sont les spécificités à prendre en compte.
Définition et utilité de la surface de plancher
Si vous vous apprêtez à acheter un appartement à Nice, Rennes ou n’importe quelle autre ville en France, il vous faudra maîtriser la notion de surface de plancher afin de ne pas vous faire avoir dans l’estimation du bien immobilier visé. La surface de plancher, aussi appelée surface de plancher constructible, désigne l’ensemble des surfaces closes et couvertes d’un bâtiment, mesurées à partir du nu intérieur des façades. Elle englobe donc non seulement les espaces habitables comme les pièces de vie, mais aussi certains locaux annexes tels que les caves, les combles aménageables ou encore les garages. Selon le Code de l’urbanisme, cette notion a été introduite en 2012 afin de simplifier les règles de construction et d’aménagement. La surface de plancher remplace ainsi les notions de Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) pour les permis de construire et la Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) pour les autorisations de travaux. Connaître la surface de plancher de son bien immobilier est important pour plusieurs raisons :
- déterminer les droits à construire : la surface de plancher est utilisée pour calculer le coefficient d’occupation des sols (COS), qui indique la densité de construction autorisée sur un terrain. Plus la surface de plancher est importante, plus le COS sera élevé ;
- établir certaines obligations légales : en fonction de la surface de plancher, certains travaux peuvent nécessiter une déclaration préalable ou un permis de construire ;
- calculer les taxes et impôts liés à la construction : la surface de plancher sert de base pour le calcul de la taxe d’aménagement, qui finance les équipements publics des collectivités locales, ainsi que pour la taxe foncière et la taxe d’habitation.
Méthode de calcul de la surface de plancher
Pour calculer la surface de plancher, il faut prendre en compte l’ensemble des surfaces closes et couvertes du bâtiment, mesurées à partir du nu intérieur des façades. Cela comprend également les espaces situés sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, comme les combles aménageables ou les mezzanines. Cependant, certaines surfaces ne sont pas comptabilisées dans le calcul de la surface de plancher :
- les embrasures de portes et de fenêtres ;
- les trémies d’escaliers et d’ascenseurs ;
- les gaines techniques et les canalisations ;
- les locaux techniques non habitables, tels que les chaufferies ou les locaux de stockage des ordures ménagères ;
- les stationnements couverts non fermés sur l’extérieur, comme les carports ou les parkings aériens.
Ainsi, pour obtenir la surface de plancher d’un bien immobilier, il suffit de mesurer l’ensemble des surfaces closes et couvertes, en excluant celles qui ne sont pas comptabilisées.
Exemple de calcul de surface de plancher
Prenons l’exemple d’une maison individuelle de plain-pied comprenant :
- un séjour de 30 m² ;
- une cuisine de 10 m² ;
- deux chambres de 12 m² chacune ;
- une salle de bains de 6 m² ;
- un garage de 20 m².
La surface de plancher de cette maison sera égale à :
- surface de plancher = Séjour + Cuisine + Chambre 1 + Chambre 2 + Salle de bains + Garage ;
- surface de plancher = 30 m² + 10 m² + 12 m² + 12 m² + 6 m² + 20 m² ;
- surface de plancher = 90 m².